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Les réponses aux questions que vous pouvez vous poser si vous cherchez à vendre un logement.

Peut-on vendre un logement occupé ?

OUI ! Le propriétaire d’un logement est libre de le vendre à tout moment, qu’il fasse ou non l’objet d’un contrat de location.

A noter que le locataire ne dispose pas, en Nouvelle-Calédonie, d’un droit de préemption. Toutefois, rien n’empêche le propriétaire de faire bénéficier son locataire d’une priorité.

En principe, le prix de vente d’un bien occupé subit une certaine décote par rapport à sa valeur vide (-10% à -20%).

En revanche, pour les investisseurs, l’achat d’un logement déjà occupé évite la recherche d’un locataire et peut constituer une plus value lorsque le loyer est évalué à son juste prix. Dans tous les cas, l’acheteur d’un logement occupé devra se faire connaître auprès du locataire et lui communiquer toutes ses coordonnées (nom, adresse, etc.). Il devra également lui préciser s’il a récupéré, auprès de l’ancien propriétaire, le montant du dépôt de garantie.

Pour le reste, le bail se poursuivra à l’identique. Seule différence : la personne qui s’est éventuellement portée caution du paiement du loyer sera délivrée de son engagement. Le nouveau propriétaire devra donc lui demander de se porter à nouveau caution et pourra essuyer un refus. La perte éventuelle de la caution est ainsi un des inconvénients de l’achat d’un logement locatif occupé.

 

Qui doit délivrer le congé au locataire en vue de reprendre un logement pour y habiter ?

En Nouvelle-Calédonie, cette démarche appartient à l’acquéreur. En effet,  la règlementation prévoit que le propriétaire qui délivre un congé au locataire ne peut le faire qu’au motif qu’il entend y habiter personnellement, lui ou sa famille. Il devra alors occuper les lieux pendant une durée de deux années entières et consécutives. On comprend dès lors pourquoi il est impossible pour le vendeur de s’occuper de la délivrance d’un tel congé.

 

Dois-je mentionner la superficie du logement à vendre ?

S’il s’agit d’un logement dans un immeuble en copropriété, l’avant-contrat et l’acte authentique doivent mentionner impérativement la surface, c’est-à-dire la superficie de plancher des locaux clos et couverts (déduction faite des murs, marches, cages d’escalier…) et sans tenir compte des balcons et terrasses, caves, parkings et des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Si cette surface n’est pas mentionnée dans l’acte authentique, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente. Et si cette surface est inférieure de plus de 5% à la surface réelle, il peut exiger une diminution du prix en proportion. L’action en justice doit être intentée dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique. La situation est plus complexe quand l’acheteur constate une différence entre la surface mentionnée dans l’avant-contrat et celle figurant dans l’acte authentique.

 

Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Comme son nom l’indique, la promesse de vente est un avant-contrat par lequel vous vous engagez, pendant une certaine durée, à vendre le bien à l’acquéreur co-signataire au prix indiqué. En contrepartie, vous percevez une indemnité d’immobilisation (en général 10% du prix, versée entre les mains d’un tiers : notaire, agent immobilier, avocat, etc.). Si l’acquéreur potentiel renonce à l’achat ou s’il ne lève pas l’option pendant la durée de la promesse, il perd l’indemnité d’immobilisation et vous êtes libre de proposer le bien à une autre personne. Si vous refusez de vendre au bénéficiaire de la promesse, vous pouvez être condamné à verser des dommages-intérêts. Vous pouvez même être condamné à vendre si votre rétractation est postérieure à la levée de l’option par l’acquéreur.

Certaines promesses contiennent une « clause de dédit » par laquelle le vendeur (ou l’acquéreur) se réserve le droit de revenir sur son engagement, même après la levée de l’option, moyennant le versement d’une certaine somme. Cette clause est rare mais légale et, en cas de rétractation, le bénéficiaire ne peut obtenir du vendeur que le versement de la somme prévue.

Avec un compromis de vente, les deux parties sont définitivement engagées. Et la somme que vous percevez n’est pas une indemnité d’immobilisation mais un « dépôt de garantie ». Si l’acquéreur potentiel renonce à l’achat, vous pouvez l’y contraindre par voie judiciaire, en exigeant de surcroît des dommages-intérêts. Et vice-versa, si c’est vous qui changez d’avis.

Ces deux types d’avant-contrat contiennent le plus souvent des clauses suspensives ou résolutoires prévoyant que l’avant-contrat devient caduc si tel ou tel événement indépendant de la volonté des parties se réalise. Exemple classique : si l’acheteur potentiel n’obtient pas son prêt, il récupère le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation et l’avant-contrat est annulé.

 

Ai-je le droit de réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation le jour de la signature de l’avant contrat ?

Oui ! Le délai de rétractation de 7 jours ne trouve pas son application en Nouvelle-Calédonie. Par conséquent, le vendeur peut réclamer le paiement immédiat du dépôt de garantie.

 

Puis-je imposer mon notaire pour la rédaction de l’acte authentique ?

En général, c’est plutôt le notaire du vendeur qui établit l’acte authentique. Mais rien n’empêche l’acheteur de faire intervenir son propre notaire.

 

Puis-je résilier mon assurance-habitation ?

Bien sûr, puisque le bien assuré n’est plus votre propriété. Dès la signature de l’acte authentique, vous pouvez écrire à votre assureur et demander la résiliation du contrat (en joignant un justificatif de la vente). Vous récupérerez alors la partie de la prime non consommée. Vous pouvez aussi transférer le contrat sur un autre bien.

 

Qui doit payer les impôts locaux ?

La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier

S’il s’agit d’un logement (ou d’un local commercial) normalement destiné à la location, vous pouvez bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière (calculé de mois à mois) si le bien était vacant. Sous trois conditions : la vacance doit avoir duré au moins trois mois, être indépendante de votre volonté et affecter la totalité du bien.

Dans tous les cas, rien ne vous empêche de partager le montant de la taxe foncière avec l’acheteur prorata temporis, en fonction de la date du transfert de propriété. C’est une pratique de plus en plus courante, voire systématique.

 

Qui doit payer les charges de copropriété ?

Vous devez toutes les charges venues à échéance avant la vente ainsi que les travaux dont le financement a été voté avant cette date. En revanche, les charges de fonctionnement du trimestre sont partagées prorata temporis avec l’acheteur. Cela étant, rien ne vous empêche de prévoir une répartition différente dans l’acte de vente : c’est aux deux parties de décider librement.

 

Dois-je fournir à l’acheteur une garantie sur les travaux effectués dans la maison vendue ?

Si vous avez effectué vous-même des travaux importants, assimilables à des travaux de construction ou de reconstruction, ces travaux sont soumis à la garantie décennale que votre acheteur pourra invoquer en cas de désordres. On a donc tout intérêt à souscrire une assurance dommage-ouvrage quand on effectue des travaux de gros-oeuvre.

 

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Rappelons qu’un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé : défaut d’étanchéité d’une maison, système d’assainissement ne répondant pas aux normes légales, etc.

La mise en oeuvre de la garantie pour vices cachés suppose deux conditions :

  • L’acheteur ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente. Mais il doit manifester une vigilance minimale…
  • Le vice doit être antérieur à la vente. Et c’est à l’acheteur de prouver cette antériorité.

L’acheteur qui découvre un vice caché a le choix entre deux solutions.

  • Il peut engager une action dite « estimatoire » et exiger une restitution partielle du prix, qui est laissée à la libre appréciation du juge.
  • Il peut engager une action dite « rédhibitoire » qui entraîne l’annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix (majoré des frais) d’une part et du bien d’autre part.

L’action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un bref délai après la découverte du défaut.

 

Dans quels cas la vente d’un bien immobilier peut etre annulée?

Une vente peut etre annulée, si :

– il est mentionné dans le compromis de vente que levendeur et l’acquereur renouvelleraient leur consentement quant à l’opération le jour de la vente, vous pouvez vous dédire en laissant 10% du prix du bien au vendeur au titre de l’immobilisation du bien. Si vous prévenez le vendeur assez tôt de votre intention de vous dédire, il est possible de négocier une baisse de cette indemnité d’immobilisation, ce qui lui permettra de remettre rapidement en vente son appartement.

-si l’une des conditcions suspensives  ne s’est pas réalisée dans le délai imparti

-si vous n’avez pas réussi à obtenir le financement dans le délai imparti (attention, il faudra pouvoir justifier que vous avez tout fait pour que l’instruction de votre dossier se fasse rapidement, ce qui est difficile à prouver)

-si un changement dans votre situation (chômage, décès) s’est produit qui ne vous permet plus d’honorer votre engagement dans de bonnes conditions (ce ne sont pas les termes de la loi, mais de la jurisprudence, c’est-à-dire que des juges ont déjà statué en ce sens)

-si vous obtenez au moins deux refus de banque (en n’ayant commis aucune réticence dans le montage de votre dossier, bien évidemment vous pouvez en obtenir en faisant appel à votre banque, ou bien en vous adressant à des banques qui ne prêtent pas au-delà de 15 ans par exemple).

Dans tous les autres cas, vous n’avez plus le choix. Vous devez acheter. Il vous reste toujours la possibilité de demander un accord amiable avec le vendeur, mais le résultat est à son entière discrétion.