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Tout savoir sur la « VEFA »

La règlementation des VEFA, codifiée dans le code de la construction et de l’habitat, ne trouve pas application sur le territoire de la Nouvelle-Calédonie. Les VEFA sont soumises à la liberté contractuelle. Toutefois, la plus grande prudence devra être prise à l’occasion de la rédaction de ces contrats de VEFA. En effet, les magistrats du territoire veilleront à ce que les grands principes encadrant la VEFA soient respectés.

Définition
La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est l’un des contrats les plus utilisés dans le domaine de la construction. Il se caractérise par un mécanisme d’évolution dans le temps rendant l’acquéreur propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Quelles informations doivent figurer dans le contrat préliminaire, l’avant-contrat ou le contrat de réservation ?
Le contrat préliminaire est le document validant la « réservation » de l’achat éventuel d’un immeuble. Il doit mentionner les indications essentielles relatives à :
• La consistance de l’immeuble (la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales, l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements, la situation dans l’immeuble s’il s’agit d’un appartement…)
• La qualité de la construction (grâce à une note technique sommaire qui indique la qualité des matériaux, les équipements collectifs s’il s’agit d’un immeuble)
• Aux délais de réalisation de l’ouvrage et à la date à compter de laquelle la vente pourra être conclue
• Au prix prévisionnel et, le cas échéant, aux modalités de sa révision
• S’il y a lieu, aux prêts que le réservant déclare qu’il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur.

Le réservataire dispose t-il d’un délais de rétractation ?
Le nouveau régime de protection des « consommateurs immobiliers » institué en métropole par l’article 72 de la loi SRU (articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation), entré en vigueur au 1er juin 2001, stipule que tout contrat de construction ou d’acquisition d’un immeuble d’habitation ouvre droit à un délai de réflexion de sept jours pour les acquéreurs non professionnels.
ATTENTION : ces dispositions ne sont pas applicables en Nouvelle-Calédonie. Il est dès lors très important de prévoir, contractuellement, un délai raisonnable de rétractation.

Dans quel cas verse t-on un dépôt de garantie ?
En contrepartie de la réservation de l’achat, le réservataire peut être amené à verser un dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert à son nom, dans une banque ou chez un notaire. Son montant équivaut généralement à 5% du prix prévisionnel de vente, si le délai de réalisation n’excède pas un an, 2% si le délai est porté à deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt n’est autorisé. Ces fonds déposés sont « indisponibles, incessibles, et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente ». (art L 261-15 CCH). Si la vente est définitivement conclue, le dépôt de garantie s’impute sur le prix de l’immeuble. Il est en revanche perdu si l’acquéreur potentiel renonce à la vente. Plusieurs cas permettent cependant, selon les articles L.261-15 et R.261-31 du CCH, la restitution du dépôt de garantie, parmi lesquels le défaut d’une proposition de vente faite par le vendeur ou la proposition d’un contrat anormalement différent du contenu du contrat préliminaire.
ATTENTION, ces dispositions ne sont pas applicables en Nouvelle-Calédonie. Au titre de la liberté contractuelle, les parties peuvent prévoir des dispositions contraires.

Quels éléments doivent être mentionnés dans le contrat définitif ?
Le contrat de VEFA est impérativement conclu devant un notaire et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires. Il s’agit de précisions relatives :
• A la description de l’immeuble ou partie d’immeuble
• Au prix, à ses modalités de paiement et à son éventuelle révision
• Au délai de livraison
• A la garantie d’achèvement de l’immeuble ou de remboursement
• A la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble
Le contrat doit également indiquer si la vente est ou non financée à l’aide de prêts et est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts. En cas de contrat non conforme à ces différentes exigences, l’acquéreur peut invoquer la nullité du contrat avant l’achèvement de l’immeuble.

Quelles sont les modalités de paiement ?
Le paiement doit respecter un échelonnement impératif. L’article R 261-14 du CCH dispose que les paiements ne peuvent excéder :
• 35% du prix à l’achèvement des fondations
• 70% à la mise hors d’eau
• 95% à l’achèvement de l’immeuble
Ces paiements doivent correspondre à un avancement effectif des travaux, qui doivent être faits de façon satisfaisante c’est à dire conformément aux stipulations contractuelles et aux règles de l’art. L’achèvement (correspondant au paiement des 95%) s’entend lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipements qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.
ATTENTION, ces dispositions ne sont pas applicables en Nouvelle-Calédonie. Au titre de la liberté contractuelle, les parties peuvent prévoir des dispositions différentes.
L’achèvement est indépendant de la Déclaration d’Achèvement des Travaux (la DAT étant une formalité administrative permettant à l’administration de vérifier la conformité de l’ouvrage aux prescriptions d’urbanisme). Le critère essentiel pouvant empêcher l’achèvement des travaux est un défaut de conformité substantiel rendant l’immeuble impropre à sa destination (Cass, 3e civ, 8 juillet 1998).

Quels sont les cas de non-conformité de l’immeuble ?
Le vendeur s’est engagé à livrer à l’acquéreur, dans les délais prévus, un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles. Si ce n’est pas le cas, la non-conformité se révèle de deux manières : les non-façons (absence d’éléments prévus au contrat) et les malfaçons.
Afin d’apprécier la non conformité, il convient de se référer aux documents contractuels. Sur ce point, la Cour de Cassation a jugé que les indications de la notice descriptive annexée à l’acte de vente avaient une valeur contractuelle et que le vendeur devait les respecter (Cass, 3e civ, 3 décembre 1997). Cette même cour a estimé qu’en cas de modification substantielle des caractéristiques du programme, l’acquéreur était en droit de demander l’indemnisation du préjudice consistant en une diminution de la valeur du lot (Cass, 3e civ, 5 juillet 2000). Concernant la surface du local, il existe des tolérances variant de 3 à 5%.
Le certificat de conformité délivré par l’administration ne dispense pas le vendeur de livrer un immeuble conforme aux stipulations contractuelles (Cass, 3e civ, 16 juillet 1986). En effet, l’administration apprécie les travaux en fonction du permis de construire et non au regard des plans et devis descriptifs.

A quel régime de garanties le vendeur est-il soumis ?
En tant que constructeur, le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est soumis au régime de «garantie des constructeurs » des articles 1792 et suivants du Code civil (garanties décennale et biennale).
D’autre part, l’article L 261-11 du CCH énonce que dans le cadre d’une VEFA, le contrat doit « préciser la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ». Ce texte, non applicable en Nouvelle-Calédonie devra bien évidemment être respecté dans son principe.
• La garantie d’achèvement, fournie par un tiers (banque, établissement financier, etc.), est mise en oeuvre uniquement en cas de défaillance du vendeur. Elle prend la forme, soit d’une ouverture de crédit par laquelle le tiers s’oblige à avancer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, soit d’un cautionnement par lequel le tiers s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer ces sommes.
• La garantie de remboursement consiste en l’engagement solidaire d’une caution à rembourser les paiements effectués par l’acquéreur en cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement.
Le vendeur en l’état futur d’achèvement est également tenu, en tant que vendeur, à la garantie des vices apparents jusqu’à la réception ou jusqu’à un mois après la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur (article L.261-5 du CCH).

Réglementation
Cet « achat sur plans » est défini par l’article L 261-3 du Code de la Construction et de l’Habitation comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »
La VEFA s’applique aux immeubles du secteur protégé (article L 261-10 du Code de la Construction et de l’Habitation) c’est à dire les immeubles ou fraction d’immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation).