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Faut-il faire appel à un agent immobilier quand on veut vendre ou acheter un logement ?

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Exception faite des grandes villes, notamment de Paris, où les transactions entre particuliers sont très nombreuses, et de quelques régions où les notaires jouent un rôle important de négociateur, la majorité des ventes sont réalisées par l’intermédiaire d’un agent immobilier. En effet, même si le recours à un intermédiaire renchérit le coût de la transaction, l’intervention de l’agent immobilier comporte des avantages certains.
Encore faut-il bien connaître ses droits et devoirs…

Les conditions légales
Pour jouer un rôle d’intermédiaire dans une transaction, l’agent immobilier doit détenir une carte officielle de « transaction sur immeubles et fonds de commerces » renouvelée chaque année. Il peut également détenir une carte de « gestion immobilière » s’il assure la gestion de locaux pour le compte de ses clients (perception des loyers, etc). Il peut alors négocier ponctuellement la vente de logements qu’il possède en gestion

Les honoraires
Contrairement aux notaires, dont les émoluments de négociation sont encadrés par la loi, les honoraires des agents immobiliers sont libres. Ils sont naturellement fixés en proportion du prix de vente avec un pourcentage la plupart du temps dégressif, soit sur le montant total, soit par tranche.
En d’autres termes, plus le prix de vente sera élevé, plus le montant total des honoraires le sera également. Mais plus le prix de vente sera faible, plus le pourcentage représenté par les honoraires sera important. C’est une question de logique économique puisque les frais de publicité sont quasiment identiques quel que soit le prix du bien.

Le mandat
Pour confier la vente à un agent immobilier, vous devez au préalable signer un mandat. Ce mandat doit être obligatoirement écrit et mentionner tous les éléments du contrat : durée du mandat et conditions de résiliation, prix de vente du bien, montant des honoraires et désignation de celui qui doit les payer, etc. Vous pouvez confier à un agent immobilier plusieurs types de mandats. Il peut arrive qu’un agent immobilier détienne un mandat à la fois du vendeur et de l’acheteur. Dans ce cas, il peut percevoir deux commissions, de la part des deux parties.
Le mandat simple
Vous pouvez confier la vente à plusieurs agences immobilières et vous réserver le droit de chercher vous-même un acheteur. Il s’agit alors d’un mandat simple. L’agent immobilier percevra sa commission si la vente est conclue avec l’acquéreur qu’il vous a présenté.
Le mandat exclusif
Comme son nom l’indique, le mandat exclusif confie à un seul et unique agent immobilier le soin de trouver un acquéreur. Vous ne pouvez donc pas trouver un acheteur par vos propres soins ou conclure la transaction par l’intermédiaire d’un autre professionnel, quel qu’il soit. Certes, c’est un inconvénient pour vous dans la mesure où votre marge de manoeuvre est limitée. Mais cet inconvénient doit être nuancé, pour plusieurs raisons…
• Vous pouvez d’abord négocier et demander, par exemple, l’autorisation de conclure la transaction avec un membre de votre famille.
• Vous pouvez aussi aller plus loin et négocier un mandat exclusif « simple ». Dans ce cas, vous n’aurez pas à payer de commission si vous trouvez un acquéreur par vos propres moyens. Mais vous ne pourrez absolument pas confier l’affaire à un autre professionnel.
• Et surtout, d’une manière générale, l’agent immobilier qui bénéficie d’un mandat exclusif sera davantage enclin à investir temps et argent pour vous trouver un acheteur. La plupart du temps, d’ailleurs, l’agent immobilier qui signe un mandat exclusif s’engage sur un certain nombre d’actions (affiche, petites annonces, compte rendu de visite, etc.). Ce qui constitue une garantie d’efficacité pour vous.
• Enfin, le mandat exclusif est limité dans le temps.
La durée de validité
Sous peine de nullité, le mandat est obligatoirement limité dans le temps et doit donc préciser sa durée de validité. S’il est reconduit par accord tacite, (ce qui est généralement le cas), la durée totale doit également être mentionnée.